| 【社集网】：李总您好，请您先为我们简单介绍一下上实物业成长背景和经历好吗？ |
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| 【李胜来】：我们的企业是上实集团全资子公司，原先也是考虑到上实集团下属上实置业房地产开发业务的需要。最初上实集团注册地为香港，回到内地后与当地企业合作，比如玉佛城与普陀区中环合作，金钟广场与淮海商业集团合作，黄浦新苑与之前的南市区南开公司合作。随着规模的逐步扩大，考虑到物业管理对房地产开发配套服务的重要性，最终选择与香港佳定物业管理有限公司合作，因此原先公司的名称是上实佳定物业管理有限公司，然而两年之后，凭借各方面的条件，成立了上实物业。到目前为止，大多数的物业管理公司都在逐渐转制，我们仍然保持全国营的物业管理有限公司。说起上实物业的发展，第一个项目就是从上实大厦开始，到后来的玉佛城等。刚成立的时候，印象当中，那时上海已有1600多家物业公司左右，为了与同行业竞争，我们则提出坚持“认真”，争做一流的物业管理公司。其实对于物业管理，当时我们认识还不是很深，可是我个人总觉得，我们现在做任何事情，可能都存在着认真的程度还不够，要想做得比别人好，只能靠“认真”二字。随着企业的发展，直至今日，我们的特色则变为“新、严、精、细”。从原先为了降低成本，一人顶三职到如今开始实行内部专业分包。 |
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| 【李胜来】：进入市场化之后，很多企业都自封为自己是诚信企业，我认为诚信是最根本的要求，但是在做到诚信之前，这个行业更需要规范。物业行业是一个新兴的行业，在我们国家发展的时间还比较短，法规并不健全，行业不成熟，很多物业管理的矛盾是因为没有规范造成的，俗话说：“物业管理是个筐，什么都往里面装”。因此，无规范，则无法对其有正确的评价。因此，自上实物业成立至今11年以来，我们更强调的是规范，坚持规范，坚持原则。如今整个行业对于上实还是比较认可的。2000年时，我们企业刚刚有所发展，这一年，我们接了6个项目，其中两个项目是由境外开发商开发的。他们来了之后，留给我们三句话，我们一直沿用的到今天：统一的理念、统一的规范、统一的要求。另外，此次的上海环球金融中心选择我们，在相互交流时，他们曾说，我们的管理有外企的味道与风格，运作也比较规范。 |
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| 【社集网】：如今物业行业间的竞争也很激烈，请问贵公司的核心竞争力何在呢？ |
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| 【李胜来】：我觉得物业管理公司的核心竞争力不能仅仅局限在某个单项指标方面，如成本优势，或技术优势，或规模优势，而应由几方面优势组合，才能形成真正有能力抗衡其他企业的核心竞争力。其主要内容包括：1）专业知识和技术能力。2）人力资源资本。3）社会知名度和品牌声誉。4）经营战略和制度创新。这些都会对企业产生深刻和长远的影响。这同样也是我们企业前进和努力的方向。说到我们上实物业最大的优势，我只想说一句话：“说到的一定做到，做到的一定比说到的更好！”这代表了一个公司的能力、一个公司的诚信、更代表了一个公司的品牌声誉。 |
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| 【社集网】：前不久市委领导曾会见了上实集团的高层，说道上实集团跨越式发展，为上海改革开放和上海企业进一步"走出去"积累了经验，能否谈谈这为上实物业带来怎样的一个发展要求？ |
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| 【李胜来】：市委领导希望上实集团增强忧患和风险意识，扎实做好现有项目，尤其是要扎实做好俄罗斯"波罗的海明珠"和崇明东滩项目。对于我们上实物业来说，我们感觉到集团将房地产作为重点，而且做的又是区域开发，并不是独个项目，物业公司作为专业配套企业，怎样做好这类项目物业服务的支撑，这是我们现在正在研究的课题，我们也在朝着这个方向努力着，边学习、边实践、边摸索、边提高。 |
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| 【社集网】：与上海环球金融中心签约，相信上实一定会竭尽所能为其提供高品质的管理与服务，具体会怎样做？与这样的一个大项目合作，对你们企业又有何益处呢？ |
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| 【李胜来】：签约一年多以来，我们感觉到更多的是压力，毕竟是第一次做这样的一个大项目。我们在几年前就到过东南亚、美国、欧洲、日本等地考察。我们希望从根本上提升物业管理水准与能力，我们不满足于目前的现状，国内物业管理的水平并不是我们所要追求的目标。这次能够顺利接下这样的一个大项目，可使我们近距离熟悉掌握日本的管理模式与经验。接这个项目，我们并没有做多大的宣传，只是行业内的影响力可能比较大些，因为上实物业并不刻意通过这个项目来提升企业的影响，我们从成立至今，一直坚持，选择好的物业管理公司最重要的是看其管理的项目水准、性价比如何？尤其是管理项目的质量，也就是管理的成功率尤为重要。上实物业的追求是做好每一个项目，而不是有的很好，有的一般，有的较差。 |
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| 【社集网】：物业协会领导称上实物业是“行业风向标”，应该来说是相当高的评价，获得如此美誉，你们的感受又是怎样的呢？ |
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| 【李胜来】：呵呵，“风向标”我不敢说，可能是我们的想法比较创新、做法比较新吧。上实物业经常会有一些其他企业不一样的做法，比如：我们要坚持规范、三位一体、酬金制，主张尽可能早成立业主委员会、提倡内部分包等。我们始终坚持做着有原则、有承诺、实实在在的事情。 |
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| 【社集网】：李总，您做了那么久的物业管理，有何心得能和我们分享一下呢？ |
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| 【李胜来】：以前有人说过，前世做的孽，今生做物业。我个人认为物业行业是正真的朝阳产业。2001年上海物业行业10周年的时候，我曾说过：物业行业将从“痛”走向“酷”并“爽”。现在已经有了明显的感觉，随着法规在完善，有很多事情我们可以理直气壮地告诉业主，这不是物业公司的职责所在。我们的很多员工在转岗干物业管理之后，身价会逐渐提升。以后年轻人做物业管理找对象也会比较容易呢。 |
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| 【社集网】：李总，请问您觉得在小区物管过程中，最让你头痛的是什么事？ |
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| 【李胜来】：物业管理做到现在，最让我想不通、最有疑惑的是：业主一点没道理却会表现得理直气壮。另外，我觉得，不该物业公司管理的事都交给物业管理，而职能明确规定应该是哪个部门管理的却都不管。我们的管理始终遵守四个依据：法律法规、管理规约、服务合同、物业区域管理规定。 |
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| 【社集网】：物业纠纷不可避免，一旦发生纠纷问题，贵公司又是如何解决的呢？ |
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| 【李胜来】：从做物业管理开始，当时没有任何法规，现在有一些，并且逐步在完善，至始至终，我坚持合法合理合情。有法规的按照法规来执行，没法规的，我们坐下讲个理，这也就是为什么提倡三位一体的原因之一，当物业与业主或业委会有矛盾的时候，拉进房地主管部门、居委会、中介机构等第三方，可以做出相对公平公正的判断。没法规、道理也讲不清的地方，我们可以讲个情理。遵守这三点，具体事情则具体处理。 |
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| 【社集网】：搜房网的宗旨也是为了搭建业主与物业公司之间沟通平台。借我们的搜房物业信息发布平台，您有什么心里话想对业主说？ |
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| 【李胜来】：我个人是基本不上网的，原因是我认为网上的言论是不必负责任的，最后却没有一个结论。我希望业主首先应该先了解自己的权利和义务；其次，业主应该担其责任，真正关心社区、参与社区事务。另外，希望业主维权不能只看眼前利益，应该看长远，应该看本质，而不是表面。 |
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